» Geodezja Kraków » Wycena nieruchomości
Cele wyceny i podziału nieruchomości
Nasze operaty szacunkowe, ekspertyzy i opinie różnych rodzajów nieruchomości są respektowane przez banki, sądy i inne instytucje. Sporządzamy opracowania dla potrzeb:
- transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości,
- ustalenia bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości w celu zabezpieczenia kredytów hipotecznych,
- skarbowo – podatkowych,
- podziału majątku, zniesienia współwłasności,
- uzyskania odszkodowań (np. z tytułu wywłaszczenia, bezumownego korzystania z nieruchomości),
- uzyskania rekompensat za utracone nieruchomości,
- ustalenia wartości poniesionych nakładów,
- ubezpieczeń majątkowych,
- aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego,
- wspomagania gospodarki mieniem Skarbu Państwa i samorządów,
- sprawozdań finansowych (szacowanie wartości godziwej nieruchomości),
- ustalenia wartości początkowej środków trwałych do amortyzacji,
- ustalenia wysokości wkładów niepieniężnych do spółek kapitałowych (tzw. aportów),
- ustalenia czynszu dzierżawnego,
- efektywności inwestowania w nieruchomości,
- skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych,
- ustalenia wysokości opłat adiacenckich,
- indywidualnych inwestora.
Rodzaje określanych wartości
W zależności od potrzeb określamy:
wartość rynkową
Wartość rynkowa nieruchomości – pojęcie ekonomiczno-prawne. Według założeń ma odwzorowywać cenę konkretnej nieruchomości, możliwą do uzyskania na konkretnie oznaczonym (co do czasu i miejsca) rynku. Ustalona „wartość rynkowa nieruchomości” jest pewnym przybliżeniem.
Sądy i organy administracji ustalają wartość rynkową nieruchomości na podstawie dowodów z opinii biegłych powoływanych spośród rzeczoznawców majątkowych.
Definicja prawna
Prawna definicja wartości rynkowej nieruchomości jest zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami):
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”
Wartość rynkową rzeczy (w tym nieruchomości) odmiennie definiują przepisy prawa finansowego, szczególnie prawa podatkowego. Zgodnie z a art. 8 pkt 3 ustawy z 28 lipca 1993 o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity Dz. U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89 z późn. zm.) określa wartość rynkową następująco:
„Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego.”
Podobne określenie wartości rynkowej są zawarte w ustawie z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych i w ustawie z 15 lutego 1992 o podatku dochodowym od osób prawnych. Art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera następującą definicję:
„Wartość rynkową nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia zawarcia umowy sprzedaży.”
Definicja branżowa PFSRM
Według obowiązującego od 1 marca 2008 Krajowego Standardu Wyceny Podstawowej 1 (KSWP1): „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”, funkcjonującego w ramach Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych(PFSRM),
Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
- strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Obowiązujący przed rokiem 2008 standard III.1 "Wartość rynkowa jako podstawa wyceny" funkcjonujący w ramach „Standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych” (PFSRM) wyd. 8 poszerzone, określał iż:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:
- strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,
- mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
- nie działają w sytuacji przymusowej,
- upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.”
wartość odtworzeniową
Wartość odtworzeniowa nieruchomości – jest określana, gdy wycena dotyczy nieruchomości niewystępujących na rynku. Wartość odtworzeniową stosuje się również wówczas, gdy ma ona oparcie w przepisach szczególnych, np. w przepisach regulujących obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych, a także przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.
Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości
Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Można zapisać ją wzorem:
Wo = Wb + Wg = (Ko – SzKo) + Kzgr
gdzie:
Wb – wartość części składowych gruntu,
Wg – wartość gruntu,
Ko – koszt odtworzenia części składowych gruntu,
SzKo – zużycie części składowych gruntu,
Kzgr – koszt zakupu gruntu.
Przy wyliczeniu kosztów odtworzenia należy uwzględniać te same technologie, jakie stosowano przy wznoszeniu części składowych zaś koszty zastąpienia wylicza się przy zachowaniu dotychczasowych funkcji i zastosowaniu aktualnych technologii.
Koszty odtworzenia i zastąpienia wylicza się przy użyciu techniki szczegółowej lub techniki elementów scalonych. Stosowanie techniki szczegółowej polega na tym, że określa się cenę każdego elementu budowlanego i ich suma stanowi wartość kosztów odtworzenia. Przy technice wskaźnikowej koszty odtworzenia określa się przez mnożenie ceny przez liczbę jednostek podlegających wycenie. Cena wskaźnikowa odnosi się do metra kwadratowego lub metra sześciennego. Metoda kosztów likwidacji ma zastosowanie wówczas, gdy obiekt jest przeznaczony do rozbiórki. W tym wypadku stosuje się technikę szczegółową. Koszt rozbiórki pomniejszamy o wartość materiałów, a wartość tych materiałów uprzednio pomniejszamy o stopień ich zużycia.
wartość indywidualną - zwana również inwestycyjną, jest to wartość określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.
wartość godziwa - jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów może być wymieniony na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami.
wartość ubezpieczeniowa – jest to kwota pieniężna określona przez rzeczoznawcę majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia, oznaczająca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn podanych w umowie ubezpieczeniowej.
wartość dla wymuszonej sprzedaży - jest to kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży
Wykonujemy wyceny praw związanych z nieruchomościami takich jak: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), prawa zobowiązaniowe i majątkowe (najem, dzierżawa, dożywocie). Dokonujemy również określenia wartości nakładów poczynionych na nieruchomości, szkód majątkowych oraz odszkodowań za bezumowne użytkowanie nieruchomości lub jej części.
Wyceny nieruchomości dokonuje się w następujących podejściach:
- porównawczym, metody w podejściu porównawczym:
- Metoda porównywania nieruchomości parami.
- Metoda skorygowanej ceny średniej.
- Metoda analizy statystycznej rynku.
- dochodowym,
- kosztowym,
- mieszanym.
Wymagane dokumenty
Rynek wtórny
Nieruchomość lokalowa
- akt nabycia nieruchomości
- kopia umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli lokal jest sprzedawany
- przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
- zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej (zawierające m.in. informacje na temat komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz podstawowe dane na temat lokalu: powierzchnię użytkową, położenie na piętrze, układ funkcjonalny)
- wypis z rejestru gruntów
- kopia mapy ewidencyjnej
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
- pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenia budynku do użytkowania
- fragment projektu technicznego zawierający ogólną charakterystykę budynku wraz z parametrami technicznymi oraz rzutami poszczególnych kondygnacji, (w wypadku braku dokumentacji wykonujemy obmiar budynku)
- kopia umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli nieruchomość jest sprzedawana
- wypis z rejestru gruntów
- kopia mapy ewidencyjnej
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
- kopia umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli nieruchomość jest sprzedawana
- lista dokumentów niezbędnych do wyceny ustalana jest indywidualnie po dokonaniu oględzin nieruchomości oraz ustaleniu zakresu i celu wyceny
- wypis z rejestru gruntów
- kopia mapy ewidencyjnej
- pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowania
- kopia umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli została zawarta
- wypis z rejestru gruntów dla działek
- kopia mapy ewidencyjnej
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
- pozwolenie na budowę lub pozwolenia na użytkowanie
- kopia umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli została zawarta
- fragment projektu technicznego, opis techniczny budynku, powierzchnie i kubatura, rzuty poszczególnych kondygnacji, (w wypadku braku dokumentacji wykonujemy obmiar budynku)
- kosztorys budowlany w przypadku budowy/rozbudowy/modernizacji
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Budynek mieszkalny
Działka niezabudowana
Nieruchomość komercyjna
Rynek pierwotny
Lokal mieszkalny
Budynek mieszkalny
W przypadku braku:
- dokumentów – pozyskujemy brakujące dokumenty w odpowiednich urzędach
- dokumentacji projektowej – wykonujemy inwentaryzację nieruchomości
